Indiana suit la théorie Lien de prêts hypothécaires

Un différend intéressant dans le United States Bankruptcy Court pour le District Nord de l'Indiana a entraîné une Mars 27, 2007 Avis par le juge Harry C. Dees, Jr. de la tentative d'un emprunteur de transférer citations ordonnances, les amendes et autres passifs liés à la propriété à un prêteur. La question était de savoir si l'exécution unilatérale / un débiteur hypothécaire de l'emprunteur et l'inscription d'un acte d'abandon-réclamation effectivement transféré l'immobilier au créancier hypothécaire / prêteur. Bien que l'affaire portait sur une propriété résidentielle, les règles et de détention sont également applicables à l'immobilier commercial et les entreprises emprunteuses. La leçon de l'arrêt Phillips c la ville de South Bend, 2007 Bankr. LEXIS 1503 (ND Ind 2007) est la suivante: un emprunteur ne peut tout simplement ne pas se décharger de ses problèmes Immobilier basé sur un prêteur garanti sans une certaine forme d'accord ou de consentement.

Les faits. La ville de South Bend a poursuivi une propriétaire de résidence pour les violations des nuisances liées à la propriété, ce qui était en mauvais état et avait documenté des conditions insalubres dans la cour. Amendes et des pénalités potentielles étaient autour de $ 5.000. CitiFinancière détenait une hypothèque sur la propriété. L'emprunteur / débiteur hypothécaire, dans un effort apparent pour éviter la responsabilité municipale, exécutées et enregistrées un acte d'abandon du prétendant à abandonner la revendication de la propriété et transfert de propriété CitiFinancière. CitiFinancière, cependant, jamais ", a reconnu le transfert de la propriété» ou a «la responsabilité de maintenir la propriété." ID. à 3. CitiFinancière "ne pas accepter le transfert" (même si elle n'est pas entièrement clair comment Citifinancial manifeste que la non-acceptation). L'emprunteur n'a pas entrer dans toute forme d'accord écrit avec CitiFinancière, et Citifinancial "n'a pris aucune mesure du tout" à l'égard de la propriété. ID. à 14 ans. Il n'y avait pas consentement écrit par CitiFinancière ou tout consentement activité démontrant, telles que la possession matérielle du bien. Evidemment, CitiFinancière simplement ignoré l'acte d'abandon du sinistre.

Hypothèques Indiana, en général. Indiana suit la «théorie privilège" des prêts hypothécaires. Cela signifie que d'un prêt hypothécaire crée un privilège sur le titre de propriété mais pas à elle. Créanciers hypothécaires n'ont pas un droit de propriété dans l'immobilier. ID. à 15 ans. Le titre de propriété ne peut pas être transférée au créancier hypothécaire à moins qu'il n'existe une forclusion et de vente (ou d'un acte en tenant lieu de forclusion). Indiana définit «forclusion», comme une procédure judiciaire qui se termine l'intérêt d'un débiteur hypothécaire dans l'immobilier. ID. "Le droit à la possession, l'utilisation et la jouissance de la propriété hypothéquée, ainsi que le titre, reste dans le débiteur hypothécaire, sauf disposition expresse contraire, et l'hypothèque est une garantie simple de la dette. Id. Donc, les prêteurs garantis qui détiennent des hypothèques Indiana simplement ont des privilèges que la sécurité de leurs prêts.

Le transfert est une rue à double sens. Dans Phillips, l'emprunteur exécutées et enregistrées un acte d'abandon du droit en vue de délaisser le bien, mais pas de forclusion a eu lieu. La Cour a jugé que l'emprunteur ne pouvait pas obliger le détenteur de l'hypothèque à accepter la remise, quittez-revendiquaient la propriété et que l'emprunteur a continué à être le propriétaire de la propriété, avec tous les droits et obligations. La Ville correctement appliquées ses codes d'entretien des biens contre l'emprunteur, le prêteur n'est pas, en tant que propriétaire de la propriété. ID. à 15 ans. L'exécution d'un acte unilatéral d'abandon-réclamation dans un effort pour rendre la propriété à détenteur de l'hypothèque, alors intelligent, en fin de compte rien accompli du point de vue d'éviter la responsabilité.

Impact sur les affaires commerciales. Phillips impact sur le traitement des cas d'éviction commerciale ainsi. Un emprunteur d'entreprise en possession des biens grevés immobilier commercial pourrait décider, dans un effort pour éviter certains passifs liés à la propriété de la terre (telles que des amendes nuisance publique, frais de services publics ou peut-être les droits de succession, même réels), de vider ces problèmes de retour sur un prêteur commercial tout simplement par abandonner, prétendant la propriété et céder la possession. Le créancier garanti peut, pour une variété de raisons, pas envie de la propriété, notamment par quitter réclamation acte, jusqu'à ce que l'établissement est géré par le biais d'une forclusion. Dans ce cas, selon Phillips, le prêteur garanti devrait prendre toutes les mesures possibles pour montrer qu'il n'a pas reconnu ou accepté le transfert de la propriété ou autrement consenti à la propriété. Ne pas signer tout document indiquant que vous êtes le propriétaire. Éviter la présence physique sur les lieux. Assurez-vous qu'il n'y a pas de communications avec l'autre débiteur hypothécaire / emprunteur que des déclarations sans équivoque que vous ne voulez pas montrer le titre de propriété à ce moment-là (à moins que par un acte en tenant lieu de forclusion d'un contrat de support). De cette façon, si et quand vous voulez liquider la garantie ou de devenir le propriétaire de la propriété, vous pouvez le faire sur vos propres termes et d'éviter l'éventuelle responsabilité dans Phillips....